En este artículo exploraremos un tema fiscal sumamente interesante: la opción de renunciar a la exención de IVA en una operación de compraventa de inmuebles, renuncia que puede reportar un gran ahorro fiscal al comprador, siempre que se articule dentro de un contexto determinado.
El IVA en la compra de inmuebles
Lo primero que debemos tener en cuenta es que la compraventa de inmuebles de segunda mano, es decir, aquellos que no se compran directamente al promotor como obra nueva, está exenta del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) conforme a lo dispuesto en el artículo 20.Uno.22º de la ley de IVA (LIVA) En el caso de que la operación estuviese sujeta a IVA el tipo de tributación aplicable sería del 10%.
ITP Vs IVA
Tanto el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) como el IVA gravan las transmisiones onerosas, pero entre sí son incompatibles, es decir, la sujeción de uno excluye al otro. Por este motivo la compraventa de inmuebles de segunda mano debe estar sujeta a ITP, en tanto está exenta de IVA.
La gestión y recaudación del ITP se encuentra encomendada a las Comunidades Autónomas, quienes podrán establecer su propio tipo impositivo. A modo de ejemplo, en la Comunidad de Madrid el tipo impositivo es del 6%, en Andalucía del 7% y en la Comunidad Valenciana del 10%.
Posibilidad de renuncia
Pero la exención de IVA puede ser objeto de renuncia por el sujeto pasivo, que es el transmitente del inmueble, es decir, el vendedor, así lo establece el artículo 20.Dos de la LIVA, y siempre que se cumplan una serie de condiciones o requisitos de manera cumulativa, que son:
– La entrega del inmueble ha de estar exenta de IVA y sujeta a ITP. Es decir, debe tratarse de la compra de un inmueble de segunda mano.
– El transmitente ha de ser sujeto pasivo de IVA, es decir, debe actuar como empresario o profesional. Si el transmitente es un particular, la operación quedará inevitablemente sujeta a ITP.
– El adquirente ha de ser igualmente sujeto pasivo de IVA actuando en relación a la operación como empresario o profesional.
– El adquirente ha de tener derecho a la deducción total o parcial del IVA soportado, pues el sentido de renunciar a su exención es el de poder deducírselo, al tiempo que impedimos la sujeción de la operación al ITP. En consecuencia, descartamos la compra de viviendas para su explotación en arrendamiento, por ser ésta una actividad exenta de IVA, no siendo deducible por tanto el IVA de su adquisición o gastos vinculados.
El transmitente ha de comunicar de manera fehaciente al adquirente la renuncia a la exención del IVA. En este sentido, no es estrictamente necesario incluir en la escritura de compraventa la correspondiente cláusula de carácter fiscal, aunque desde MANTRICO lo recomendamos en orden a despejar cualquier duda.
A destacar que no es posible la renuncia a la exención del IVA en la transmisión de un derecho de usufructo.
La sujeción a AJD
El impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) se aplica sobre determinados documentos legales y actos jurídicos que se formalizan en documentos notariales, mercantiles o administrativos.
La aplicación del AJD es incompatible con la aplicación del ITP en su modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas, lo que quiere decir que sólo gravará la compraventa cuando la misma esté sujeta a IVA. En este caso el sujeto pasivo será el comprador y el tipo de tributación dependerá de la Comunidad Autónoma, oscilando en todo caso entre el 0,5% y el 1,5%. Así por ejemplo en Madrid será el 0,75% y en Cataluña el 1,5%.
Resumiendo. ¿Cuándo conviene renunciar a la exención de IVA?
Hagamos números. Supongamos que una empresa de Madrid dedicada a la hostelería quiere comprar un local comercial, siendo el mismo propiedad de un banco. La operación está exenta de IVA por ser una segunda o ulterior entrega del inmueble, pero las partes se plantean renunciar a la exención. Analicemos los dos escenarios:
– Sin renuncia:
– Valor del inmueble: 200.000 euros
– ITP: 12.000 euros (6% de 200.000)
– Coste total: 212.000 euros
– Con renuncia
– Valor del inmueble: 200.000 euros
– IVA: 20.000 euros (10% de 200.000) *Íntegramente deducible
– AJD: 1.500 euros (0,75% de 200.000)
– Coste total: 201.500 euros
Queda claro que la renuncia a la exención de IVA puede suponer un ahorro fiscal significativo.
Inversión del sujeto pasivo
Añadir que la renuncia a la exención activa la inversión del sujeto pasivo de IVA, de tal manera que el obligado a repercutir el impuesto no será el vendedor sino el comprador, por tanto, el comprador en su liquidación de IVA repercutirá el IVA sustituyendo al vendedor como sujeto pasivo, y se lo deducirá al mismo tiempo como comprador, quedando neutralizado el efecto y resultando una cuota cero a pagar.
En conclusión, la renuncia a la exención de IVA, siempre que se haga en el contexto adecuado, podrá suponer una estrategia fiscal perfecta para minimizar el coste de las operaciones inmobiliarias, siendo necesario, eso sí, el asesoramiento de un buen profesional que supervise tanto el cumplimiento normativo como su planificación. Consúltanos.
