En este artículo vamos a abordar todo lo relacionado con la duración de los contratos de alquiler de vivienda. Con él pretendemos despejar las numerosas dudas que este tema genera. Empezaremos por definir qué es un arrendamiento de vivienda, pues su régimen jurídico, y por tanto, los derechos del arrendatario frente al arrendador, difiere del de todos los demás.
¿Qué son los arrendamientos de vivienda?
Dice la ley que se considera arrendamiento de vivienda aquel que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Es decir, el arrendamiento debe cubrir la necesidad de tener un hogar. Igualmente, el arrendamiento de vivienda no perderá esta condición aunque el arrendatario no tenga en la finca arrendada su vivienda permanente, siempre que en ella habiten su cónyuge o sus hijos dependientes.
Si el fin del alquiler es la práctica de alguna actividad, como por ejemplo, una actividad formativa puntual, su uso vacacional o permanecer en la vivienda solo por un tiempo, se entiende que estamos ante un arrendamiento de temporada. Si el fin es la realización de una actividad económica estaremos ante un arrendamiento de local de negocio. Son los que la ley define como arrendamientos para uso distinto del de vivienda.
Cuando la línea entre lo que puede ser considerado como un arrendamiento de vivienda o de temporada es demasiado fina, existen ciertos indicios que pueden decantar la balanza hacia uno u otro lado, como, por ejemplo, el empadronamiento del inquilino en la vivienda.
La prevalencia de la LAU sobre el contrato
En los arrendamientos de vivienda la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) prevalece sobre lo pactado en el contrato, por lo que, si alguna cláusula contradice o se contrapone en lo establecido en la ley, dicha cláusula será nula, siempre, eso sí, que perjudique al arrendatario. Esta premisa es fundamental tenerla en cuenta a la hora de revisar nuestros derechos y deberes como parte del contrato.
Importante: la LAU que prevalece sobre el contrato de alquiler lo será en la versión que estuviese vigente a la fecha de su celebración. Este artículo en concreto se basa en la redacción de la LAU vigente a partir del 26 de mayo de 2023. Si tu contrato es anterior a dicha fecha deberás revisar la versión de la ley que estuviese vigente entonces. Si revisándola te surgen dudas, contacta con nosotros.
Plazo mínimo
La duración del arrendamiento será la libremente pactada por las partes, pero si la duración fuera inferior a cinco años (o inferior a siete si el arrendador fuese persona jurídica) llegado el vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años (o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica), salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
Es decir, diga lo que diga el contrato, el arrendatario tiene garantizada una duración mínima del contrato de cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica)
Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o este sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos antes explicados.
Excepción a la prórroga obligatoria para el arrendador: necesidades familiares
Para que la prórroga no sea obligatoria para el arrendador deben darse las siguientes circunstancias:
– Que el arrendador sea persona física
– Que haya transcurrido el primer año de duración del contrato
– Que se haya hecho constar en el contrato, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente, ya sea para sí o para sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
– Que se comunique al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada, especificando la causa o causas entre las previstas en el párrafo anterior, al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar.
De cumplirse las mismas el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en el plazo de dos meses desde que se produzca la comunicación del arrendador.
No obstante, si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares a ocuparla, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre:
– Ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o
– Ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años.
Prórroga del contrato, una vez superado el plazo mínimo
Una vez el plazo mínimo del contrato se haya alcanzado, a su vencimiento, si ninguna parte avisa con la debida antelación (cuatro meses en el caso del arrendador, dos meses en el caso del arrendatario) su decisión de no renovar, el contrato se renovará automáticamente por plazos anuales, hasta un máximo de tres años más.
Iniciado el periodo de prórroga tras el cumplimiento del plazo mínimo, la renovación anual hasta alcanzar los tres años adicionales será obligatoria, a menos que el arrendatario comunique su intención de no renovar con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquier anualidad.
El derecho de desistimiento del arrendatario
No obstante todo lo anterior, la ley reserva al arrendatario el derecho de desistimiento, de tal forma que el arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días.
Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. En tal caso, los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.
Como siempre, MANTRICO queda a tu disposición para la resolución de todas tus dudas.
