Habiendo revisado ya las implicaciones fiscales en las transmisiones onerosas de inmuebles, es el turno de hacerlo con las transmisiones lucrativas.
Por transmisiones lucrativas nos referimos a aquellas que se realizan a título gratuito, es decir, a las herencias (transmisiones mortis causa) y donaciones (transmisiones lucrativas intra vivos).
Veremos los impuestos que entran en juego clasificándolos de nuevo en los siguientes tres bloques:
1.- Impuesto de la Renta de las Personas Físicas (IRPF)
– Administración: estatal
– Obligado tributario: donante
– Base imponible: diferencia entre valor de adquisición y valor de transmisión
Una confusión relativamente común en las donaciones de inmuebles es la de pensar por parte del donante que, como no va a recibir dinero a cambio, no hay nada que tributar en la renta, craso error. Sí, hay que tributar exactamente como si de una venta se tratase, siendo el valor de transmisión aquel que se le dé al inmueble en la donación.
Por tanto, la base imponible estará formada por la ganancia patrimonial resultante de la diferencia entre el valor de adquisición, en el que se incluyen todos los gastos vinculados a la misma como notario, Registro, inmobiliaria o impuestos, y el valor de transmisión, sobre el que se deben minorar también los gastos vinculados.
En caso de que el donante hubiese adquirido el inmueble por herencia o donación el valor de adquisición, al margen de los gastos vinculados a la misma que habrán de adicionarse, será el valor dado al inmueble en la escritura de adjudicación de herencia, o en la propia donación.
También entra en juego la amortización acumulada del inmueble, la cual debe minorarse del valor de adquisición. Dicha amortización responde a la depreciación de la construcción del inmueble (el terreno no se amortiza) por su afectación a un arrendamiento (3% anual) Para determinar qué parte del valor del inmueble corresponde a construcción y cuál a terreno podemos usar la misma proporción que la usada para los valores catastrales.
A modo resumen, la ecuación es la siguiente:
Base imponible = (Valor dado en la donación– gastos vinculados) – (Valor de adquisición – amortización + gastos vinculados a la adquisición)
El tipo de tributación en IRPF oscila entre el 19% y el 28% (el tipo máximo variará según la Comunidad Autónoma) al ir la ganancia patrimonial a la base imponible del ahorro, pudiendo ser compensada tanto con las pérdidas patrimoniales del ejercicio en curso, como con las acumuladas de los cuatro ejercicios anteriores.
¿Y si el inmueble se recibe en herencia?, ¿debe declararse la ganancia patrimonial en la renta del fallecido?: no, en este caso la ganancia estará exenta. Es la exención conocida coloquialmente como «la plusvalía del muerto«.
2.- Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD)
Impuesto de Donaciones
– Administración: autonómica
– Obligado tributario: donatario
– Base imponible: el importe mayor entre el dado en la donación y el valor de referencia de Catastro
Se aplica a las transmisiones lucrativas intra vivos, y su tributación dependerá de la Comunidad Autónoma donde se halle ubicado el inmueble, pues esa será la que tenga la competencia territorial. Así por ejemplo, en la Comunidad de Madrid las donaciones de padres a hijos elevadas a escritura pública ante notario tendrán bonificada su cuota en el 99%, mientras que en la Comunidad Valenciana estarán exentos los primeros 100.000 euros de la base imponible.
La base imponible será el importe mayor entre el valor dado al inmueble en la donación y el valor de referencia de Catastro (que no es lo mismo que valor catastral), o dicho de otra manera, la base imponible nunca podrá ser inferior a este último valor, el cual puede consultarse en este enlace.
El plazo habitual de liquidación es de 30 días hábiles a contar desde el día siguiente al de la donación.
Impuesto de Sucesiones
– Administración: autonómica
– Obligado tributario: heredero o legatario
– Base imponible: el importe mayor entre el dado en la adjudicación de herencia y el valor de referencia de Catastro
Se aplica a las transmisiones lucrativas mortis causa, y su tributación dependerá de la Comunidad Autónoma de residencia del fallecido, pues esa será la que tenga la competencia territorial. Así por ejemplo, en la Comunidad de Madrid las herencias de padres a hijos tendrán bonificada el 99% de la cuota.
La base imponible será el importe mayor entre el valor dado en la adjudicación de herencia y el valor de referencia de Catastro.
El plazo habitual de liquidación es de seis meses a contar desde el día del fallecimiento, pudiendo los herederos solicitar dentro de los cinco primeros meses una prórroga de seis meses adicionales.
3.- Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU)
– Administración: local
– Obligado tributario: heredero o donatario.
– Base imponible: incremento de valor del terreno urbano
Este impuesto, conocido coloquialmente como “plusvalía”, grava el incremento del valor del terreno de naturaleza urbana donde se ubica el inmueble transmitido.
En las transmisiones lucrativas el sujeto pasivo es el adquirente, es decir, el heredero o donatario, existiendo dos métodos de cálculo, pudiendo escoger el obligado tributario el que más le convenga. Son los siguientes:
– Método de estimación directa: introducido recientemente, calcula la plusvalía considerando como elemento básico a valorar la diferencia entre el valor de adquisición y el de transmisión. Si el primero es igual o superior al segundo, es decir, si no se pone de manifiesto un incremento de valor, el impuesto a pagar será cero.
– Método de estimación objetiva: se calcula considerando el valor catastral del suelo y el tiempo en el que el donante o causante hayan tenido el inmueble en su propiedad.
Al ser un impuesto de competencia municipal debemos acudir al ayuntamiento en cuestión para conocer la normativa que regula su cálculo, pues cada municipio contempla sus propias reducciones, exenciones y bonificaciones.
Para el caso de las donaciones su plazo de presentación suele ser de 30 días hábiles a contar desde la fecha de la operación, en las herencias el plazo de liquidación o declaración es de seis meses a contar desde el día del fallecimiento, pudiendo los herederos solicitar una prórroga de seis meses adicionales dentro de los cinco primeros meses.
Si te encuentras en la tesitura de querer donar un inmueble, o recibirlo en herencia o donación, cuenta con MANTRICO para recibir el asesoramiento que necesitas.
