Una de las mayores preocupaciones de cualquier propietario con inquilinos, o con una segunda vivienda vacía, es la posibilidad de tener que acudir al desahucio para desalojar el inmueble. En este artículo vamos a estudiar esta figura jurídica, sus elementos básicos y cómo ponerla en funcionamiento.
¿Qué es un desahucio?
Se trata de una acción judicial destinada a desalojar de un inmueble a un inquilino ilegítimo. Existen varios supuestos habilitantes para la interposición de la acción, veamos cuáles son.
Supuestos habilitantes
Para interponer una demanda de desahucio debe darse alguno de los siguientes:
– Incumplimiento de contrato: hablamos de aquellos supuestos donde, existiendo un contrato de arrendamiento, el arrendador alega su incumplimiento para que el inquilino desaloje la propiedad. Puede darse por impago de rentas, uso del inmueble para usos no autorizados o finalización de vigencia del contrato, entre otras causas.
– Situación de precario: es aquella en la que la persona que habita el inmueble carece de título habilitante para ello, es decir, su estancia en la vivienda no viene soportada por un contrato de arrendamiento, un título en propiedad, o por el consentimiento de quien tenga derecho a poseerla. Se diferencia de la ocupación en que la persona en precario ha accedido al uso de la vivienda con un consentimiento inicial.
– Ocupación: por todos conocida, supone la toma de posesión de una propiedad sin autorización legal o permiso del propietario.
Ocupación Vs allanamiento de morada
Antes de continuar hagamos aquí un inciso para explicar la diferencia entre ocupación y allanamiento de morada, tantas veces confundidas entre sí.
El allanamiento, al contrario que la ocupación, supone la usurpación de un inmueble que constituye la morada de otra persona, es decir, su residencia habitual. Es por eso por lo que el allanamiento es un delito penal, al contrario de la ocupación, que no está tipificada como tal.
Y frente a un allanamiento el legítimo morador no debe temer en perder el uso de la vivienda, pues ante la comisión de un delito lo que procede es la inmediata detención del delincuente, en este caso el allanador.
Burofax previo a la demanda
El envío de un burofax previo reclamando al inquilino que desaloje el inmueble y pague la deuda si bien no es imprescindible es altamente recomendable por tres motivos:
– En caso de respuesta positiva se evitará el inicio del procedimiento judicial.
– Si en él se reclama el pago de la deuda y el inquilino no la abona perderá la oportunidad de enervar el desahucio siempre que entre el burofax y la demanda medien al menos 30 días naturales. Ahora veremos qué es la enervación.
– Si el inquilino se allanase a las pretensiones del demandante una vez recibida la demanda, habiendo sido previamente reclamado para ello vía burofax, debería ser condenado a costas.
La enervación
Habiendo introducido este concepto hemos de explicar qué significa.
La enervación es la posibilidad que tiene el inquilino de impedir la acción de desahucio abonando la deuda que mantiene con su arrendador.
La enervación no será posible en dos casos:
– Si la deuda ha sido reclamada por cualquier medio fehaciente de forma previa a la interposición de la demanda, habiendo mediado 30 días de plazo entre la reclamación y demanda (visto en el punto anterior)
– Si la enervación ha sido ya ejercitada en un procedimiento anterior.
El procedimiento judicial
El procedimiento se inicia con la interposición de una demanda ante la jurisdicción civil por los cauces del juicio verbal. El juicio verbal es un procedimiento simplificado y, por tanto, más rápido que el juicio ordinario, pues, entre otras cosas, no habrá de celebrarse audiencia previa.
Una vez admitida a trámite la demanda el inquilino tiene tres opciones:
– Enervar el desahucio, siempre que tenga la posibilidad.
– Abandonar la vivienda y, en su caso, pagar la cantidad adeudada.
– Oponerse a la demanda alegando que no existe causa para el desahucio.
Sólo en el último caso habrá juicio. Si el demandado no hiciese nada de lo anterior se emitirá decreto de archivo accediendo a las pretensiones del propietario, ordenándose así el desahucio.
En la primera notificación al demandado quedará fijada ya la fecha de lanzamiento para, en caso de que tenga que ser finalmente llevado a cabo, acuda el personal y la policía judicial para forzar al inquilino al abandono del inmueble.
La reclamación de cantidades
En la demanda de desahucio por impago el demandante tiene la posibilidad de renunciar a reclamar las cantidades, algo no poco habitual cuando la insolvencia del arrendatario es manifiesta.
Por otro lado, es muy importante saber que no cabe alegar por parte del inquilino deudor la compensación de deudas entre las partes, es decir, justificar la falta de pago de la renta por haber tenido que asumir gastos de otra naturaleza responsabilidad del arrendador, como puedan ser reparaciones, compra de electrodomésticos, etc. Ambas obligaciones son independientes entre sí y no son compensables en términos de defensa frente al desahucio por impago, así lo abala reiterada jurisprudencia.
Esperando haber clarificado las dudas relativas a este tema recuerda que puedes contar con MANTRICO si necesitas ayuda legal. Te esperamos.
