Es importante conocer qué impuestos pueden afectar a la transmisión de un inmueble, a sabiendas de que existen dos tipos de transmisión, la lucrativa y la onerosa. Vamos a distinguir entre ambas para analizar su impacto fiscal, siendo este artículo el dedicado a las transmisiones onerosas.
Por transmisiones onerosas nos referimos a aquellas que se realizan a cambio de una contraprestación económica o pago de un precio, teniendo como ejemplo más evidente la compraventa.
Así que si estás pensando en comprar o vender una casa, local, garaje, etc., te interesa conocer los impuestos que entran en juego. Vamos a analizarlos clasificándolos en los siguientes tres bloques:
1.- Impuestos que gravan la ganancia patrimonial del vendedor
Impuesto de la Renta de las Personas Físicas (IRPF)/ Impuesto sobre Sociedades (IS)
– Administración: estatal
– Obligado tributario: transmitente
– Base imponible: diferencia entre valor de adquisición y valor de transmisión
Explicaremos ambos impuestos de forma conjunta pues la aplicación de uno u otro responderá únicamente a si el transmitente es una persona física (IRPF) o jurídica (IS)
La base imponible estará formada por la ganancia patrimonial resultante de la diferencia entre el valor de adquisición, en el que se incluyen todos los gastos vinculados a la misma como notario, Registro, inmobiliaria o impuestos, y el valor de transmisión, sobre el que se deben minorar también los gastos vinculados a la misma.
En caso de que el vendedor hubiese adquirido el inmueble por herencia o donación el valor de adquisición, al margen de los gastos que habrán de adicionarse, será el valor dado al inmueble en la escritura de adjudicación de herencia, o en la propia donación.
También entra en juego la amortización acumulada del inmueble, la cual debe minorarse del valor de adquisición. Dicha amortización responde a la depreciación de la construcción del inmueble (sólo construcción, el terreno no se amortiza) por su afectación a un arrendamiento (3% anual en IRPF) o a una actividad económica (1-2% en IS) Para determinar qué parte del valor del inmueble corresponde a construcción y cuál a terreno podemos usar la misma proporción que la usada para los valores catastrales.
A modo resumen, la fórmula es la siguiente:
Base imponible = (Valor de transmisión – gastos vinculados a la venta) – (Valor de adquisición – amortización + gastos vinculados a la adquisición)
El tipo de tributación en IRPF oscila entre el 19% y el 28% (el tipo máximo puede variar según la Comunidad Autónoma), al ir la ganancia patrimonial a la base imponible del ahorro, y será el 15, 23 o 25% en el IS, dependiendo de si la entidad aplica o no el tipo reducido para entidades de nueva creación (15%) o, de no aplicarlo, si el volumen de operaciones anual supera el millón de euros (23 o 25%)
A destacar que toda ganancia patrimonial puede ser compensada tanto con las pérdidas del ejercicio en curso, como con las acumuladas de los ejercicios anteriores, cuatro años en el caso del IRPF y sin límite en el IS.
2.- Impuestos que gravan la operación
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)
– Administración: autonómica
– Obligado tributario: adquirente
– Base imponible: el importe mayor entre el precio de la operación y el valor de referencia de Catastro
Se aplica a las transmisiones de inmuebles de segunda mano, estando su recaudación encomendada a las Comunidades Autónomas, quienes podrán establecer su propio tipo impositivo. Así por ejemplo, en la Comunidad de Madrid el tipo impositivo es del 6%, en Andalucía del 7% y en la Comunidad Valenciana del 10%, si bien en alguna de ellas la compra de vivienda habitual puede tener un tipo más reducido que el general.
La base imponible será el importe mayor entre el precio de la compraventa y el valor de referencia de Catastro (que no es lo mismo que valor catastral), o dicho de otra manera, la base imponible nunca podrá ser inferior a este último valor, el cual puede consultarse en este enlace.
El plazo habitual de liquidación es de 30 días hábiles a contar desde el día siguiente al de la compraventa.
ITP e IVA son impuestos excluyentes entre sí.
Impuesto sobre el valor añadido (IVA)
– Administración: estatal
– Obligado tributario: transmitente
– Base imponible: precio de la operación
Se aplica a la compra de inmuebles de obra nueva, de ahí su incompatibilidad con el ITP, que acabamos de ver.
Su tipo de tributación es del 10% debiendo ser abonado por el comprador al momento de la firma, pero liquidado e ingresado a la Hacienda Pública por el vendedor, en su calidad de empresario.
Cuando comprador y vendedor son empresarios, y el inmueble no es de obra nueva, el vendedor puede renunciar a la exención de IVA, de tal manera que dicho impuesto sea el que grave la operación en detrimento del ITP. De esta forma el empresario comprador, que es el que lo paga, podrá deducírselo íntegramente en su liquidación de IVA siempre que afecte el inmueble, generalmente un local comercial o una oficina, a una actividad económica sujeta a IVA. Cuando se renuncia a la exención de IVA se produce también la inversión del sujeto pasivo, es decir, el obligado a liquidar el impuesto frente a Hacienda. Este tema está tratado en detalle en uno de nuestros artículos.
Impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD)
– Administración: autonómica
– Obligado tributario: adquirente (compraventa) o entidad financiera (hipoteca)
– Base imponible: valor del inmueble (compraventa) o valor de la garantía (hipoteca)
Se aplica sobre determinados documentos legales y actos jurídicos que se formalizan en documentos notariales, mercantiles o administrativos.
En el caso que nos ocupa debemos revisar dos supuestos de aplicación:
– Escritura de hipoteca:
Desde los pronunciamientos del Tribunal Supremo en octubre de 2018 el sujeto pasivo de este impuesto será la entidad financiera prestamista. El tipo de tributación dependerá de la Comunidad Autónoma, oscilando en todo caso entre el 0,5% y el 1,5% sobre la responsabilidad hipotecaria garantizada. Así por ejemplo en Madrid será el 0,75% y en Cataluña el 1,5%
– Escritura de compraventa sujeta a IVA
La aplicación del AJD es incompatible con la aplicación del ITP en su modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas, lo que quiere decir que sólo gravará la compraventa cuando la misma esté sujeta a IVA. En este caso el sujeto pasivo será el comprador y los tipos de tributación los señalados en el párrafo anterior.
No obstante lo anterior, y como sucede con el ITP, junto a los tipos generales las Comunidades Autónomas suelen establecer tipos reducidos para casos como la compra de vivienda habitual, protegida o por personas jóvenes.
3.- Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU)
– Administración: local
– Obligado tributario: transmitente
– Base imponible: incremento de valor del terreno urbano
Este impuesto, conocido coloquialmente como “plusvalía”, grava el incremento del valor del terreno de naturaleza urbana donde se ubica el inmueble transmitido.
En las transmisiones onerosas el sujeto pasivo es el transmitente, es decir, el vendedor, existiendo dos métodos de cálculo y pudiendo escoger el obligado tributario el que más le convenga. Son los siguientes:
– Método de estimación directa: introducido recientemente, calcula la plusvalía considerando como elemento básico a valorar la diferencia entre el valor de adquisición y el de transmisión. Si el primero es igual o superior al segundo, es decir, si no se pone de manifiesto un incremento de valor, el impuesto a pagar será cero.
– Método de estimación objetiva: se calcula considerando el valor catastral del suelo y el tiempo en el que el vendedor haya tenido el inmueble en su propiedad.
Al ser un impuesto de competencia municipal debemos acudir al ayuntamiento en cuestión para conocer la normativa que regula su cálculo, pues cada municipio contempla sus propias reducciones, exenciones y bonificaciones. Su plazo de presentación suele ser de 30 días hábiles a contar desde la fecha de la operación.
En definitiva, y dadas las numerosas implicaciones fiscales que se dan, si estás pensando en comprar o vender un inmueble cuenta con MANTRICO para informarte y asesorarte, estaremos encantados de ayudarte.
